Finansiering – Kvartalsopdatering

De højere renter, lavere låneudmålinger samt stigende byggeomkostninger har udløst et dyk i nybyggeriet af boliger. Markedet for kapitalrejsning oplever fortsat væsentlige udfordringer. Endda større udfordringer end det er tilfældet inden for Private Equity.

Onsdag den 5. juli 2023

Byggefinansiering

DI Byggeri (interesseorganisation under Dansk Industri) har i sin seneste prognose estimeret, at der i 2023 vil blive påbegyndt byggeri af 24.500 boliger, som endda forventes at falde yderligere til 21.000 i 2024. Disse tal skal sammenholdes med, at der i perioden 2018-2023 blev påbegyndt ca. 40.000 boliger pr. år.

Men der er fortsat behov for flere nye boliger. I henhold til prognose fra Danmarks Statistik vil vi i 2040 nå op på 6.210.000 indbyggere. Det er 370.000 mere end i dag. Men, når man skal analysere behovet for nye boliger, er antallet kun en del af opgaven. Nok så vigtigt er det at vide i hvilke dele af landet, at udbygningen skal finde sted, samt hvilke typer boliger der er brug for. I byerne er befolkningen som hovedregel yngre, og mange lever som singler. Her retter efterspørgslen sig mod lejligheder og mindre boliger. I forstadskommunerne dominerer parfamilier, og gennemsnitsalderen er højere. Her har indbyggerne længe gået efter huse frem for lejligheder. Nu stiger gennemsnitsalderen imidlertid, og også her bliver der flere singler. Derfor drejer boligbehovet mere over mod rækkehuse og lejligheder.

Der er således fortsat en efterspørgsel efter byggefinansiering, men det er vigtigt, at finansiering af nye byggeprojekter er baseret på grundige dataanalyser om lejerefterspørgslen efter særlige boligsegmenter (seniorboliger, rækkehuse til børnefamilierne og mindre lejligheder til den stigende andel af singler) og med den rigtige placering og infrastruktur der sikrer, at boligerne bliver attraktive og efterspurgte når de står færdige.

Private Debt

Antallet af fonde, der afholdt Final Close i 1. kvartal 2023 var ~40% lavere end det gennemsnitlige kvartal de seneste tre år og opgjort i amerikanske dollars svarer dette til en nedgang på ~30% relativt til de seneste tre år. Også her er der en tendens til at etablerede managers har en fordel, da den gennemsnitlige fondsstørrelse for de fonde, der afholdt Final Close i 1. kvartal 2023 er steget fra $850 mio. (seneste tre år) til $1,1 mia. (1. kvartal 2023). Tallene for 2. kvartal 2023 viser indtil videre en væsentlig bedring.

Investerings- og exit-tempo oplever ikke overraskende de samme dynamikker, som det er tilfældet inden for Private Equity, herunder at færre deals bliver gennemført og investeringerne bliver holdt i længere tid før exit. Det vil påvirke fondenes IRR negativt og i stedet øge deres afkastmultipler (TVPI).

I takt med det generelt stigende renteniveau opjusterer de fleste fonde de forventede afkast. Således er det forventede afkast efter omkostninger (Net IRR) for traditionel unitranche direct lending steget fra 6-8% til 8-10% under antagelse om et vedvarende niveau for de korte renter på mindst 2-3%. Samtidig kan fondene forhandle sig frem til bedre vilkår herunder bedre beskyttelse og generelt mere konservative kapitalstrukturer.

Seneste tilgængelige afkasttal for aktivklassen på indeksniveau (Preqin) er pr. 4. kvartal 2022, hvilket viser et afkast i 2022 på 3% og et 5-års afkast på 8% p.a. Det svarer til et merafkast ift. senior virksomhedslån (CSLLLTOT Index) på hhv. 4%-point og 5%-point.