Efter en lang årrække med høj aktivitet og gode økonomiske rammebetingelser er byggeriet i øjeblikket under øget pres. Kombinationen af stigende materialepriser, højere renter samt skærpede krav fra finansieringskilderne, har skabt en markant opbremsning i nybyggeriet af såvel erhverv som boligejendomme. Mens afkaståret har været ganske fornuftigt for Private Debt, så har markedet for kapitalrejsning haft betydelige udfordringer. Fjerde kvartal viste ingen bedring på den front.
Senest opdateret fredag den 5. april 2024
Erik Andersen
Manager, Byggefinansiering og Ejendomme
ea@aequity.dk
Patrick Nielsen
Analytiker, Byggefinansiering og Ejendomme
pn@aequity.dk
Christian Folke
Head of Alternatives,
Private Debt
cf@securespectrum.dk
Byggefinansiering
Der bliver fortsat igangsat byggeri, både boliger og erhverv, men i forhold til efteråret 2021, hvor igangsætningen af byggeri toppede, er der i starten af 2024 kun igangsat, hvad der svarer til 37% heraf.
Herudover kan det konstateres, at der er flere entreprenører, der er økonomisk presset af kontrakter, der er indgået under andre forudsætninger og som nu fører til væsentlige økonomiske udfordringer og ultimativt en konkurs. Antallet af konkurser i byggeri og anlægsbranchen er således nu på niveau med kriseåret i 2009 – det højeste antal i 15 år.
På trods af ovennævnte udvikling er boligbyggeriet ikke forsvundet, det er bare på et væsentlig reduceret niveau i forhold til de seneste år.
Grundlæggende er der dog fortsat behov for nye attraktive og energivenlige boliger med den rette placering, da indbyggertallet i Danmark fortsat forventes at stige.
Således er der fortsat også behov for at der udbydes finansieringsløsninger, der kan understøtte denne udvikling. Som långiver skal man dog være meget selektiv med, hvilke projekter der finansieres, samt hvorvidt låntager har den rette økonomiske ballast til at modstå eventuelle udfordringer.
Private Debt
Markedet for kapitalrejsning inden for Private Debt (Direct Lending, Mezzanine & Distressed Debt) faldt i fjerde kvartal yderligere tilbage, selvom fjerde kvartal af sæsonmæssige årsager normalt er det stærkeste kvartal i året. Samlet blev der rejst $21 mia. i fjerde kvartal og $170 mia. i hele 2023. Målt relativt til fjerde kvartal i årene 2015-2022 lå fjerde kvartal i 2023 omkring 60% lavere målt på både volumen samt antallet af fonde. For hele året 2023 målt relativt til de foregående tre år, er niveauet hhv. 30% og 20% lavere målt på antallet af fonde og volumen.
Investerings- og exit-tempo oplever ikke overraskende de samme dynamikker, som det er tilfældet inden for Private Equity med lavere investeringstempo og endnu lavere exit-aktivitet. Dette er dog delvist afbødet af, at Private Debt i høj grad – dog formentligt midlertidigt – har taget væsentlige markedsandele fra det syndikerede marked for virksomhedslån i løbet af 2023, der har været mere eller mindre lukket. Den lave exit-aktivitet medfører at investeringerne holdes længere tid end normalt i porteføljerne, hvilket isoleret set vil reducere fondenes årlige gennemsnitlige afkast (IRR) en smule og i stedet øge totalafkastene (TVPI).
I takt med det generelt stigende renteniveau har de fleste fonde opjusteret de forventede afkast. Således er det forventede afkast efter omkostninger (Net IRR) for traditionel unitranche direct lending steget fra 6-8% til 8-11% under antagelse om et vedvarende niveau for de korte renter på minimum 2-3%. Aktuelt er indpriset en forventning til den korte rente i Europa, der ligger over 2,5% i de kommende fem år, hvilket er ca. 0,5%-point højere end ved årsskiftet. De højere renter medfører i stigende grad udfordringer hos de selskaber, der (på uafdækket basis) optog variabelt forrentet gæld til lave renter i årene 2019-2021. Secure Spectrum forventer fortsat at spredningen mellem forvalternes afkast vil stige i den kommende årrække relativt til perioden med lave renter. På den måde bliver det tydeliggjort, hvilke forvaltere, der både er i stand til at levere solid kreditanalyse og også har evnerne til at overtage kontrollen med selskaberne i tilfælde af misligholdte lånebetingelser.
Seneste tilgængelige afkasttal for aktivklassen på indeksniveau er pr. 3. kvartal 2023, hvilket viser et afkast på 8% i 2023 og et 5-års afkast på 9% p.a. Det svarer til et merafkast ift. børsnoterede senior virksomhedslån (ETF: BKLN US Equity) på hhv. -2%-point i 2023 og 5%-point p.a. på fem års sigt. Det skal også ses i lyset af 2022, hvor Private Debt leverede et merafkast på 7%-point1.
1Data fra Preqin og Bloomberg pr. 25. marts 2024