Senest opdateret d. 7. oktober 2025
Erik Andersen
Manager, Byggefinansiering og Ejendomme
ea@aequity.dk
Patrick Nielsen
Analytiker, Byggefinansiering og Ejendomme
pn@aequity.dk
Christian Folke
Head of Alternatives,
Private Debt
cf@securespectrum.dk
Byggefinansiering
Som anført i tidligere kvartalsopdateringer, har vi over tid i stigende omfang været meget selektive med at udvælge hvilke byggeprojekter, og ikke mindst hvilke modparter i form af bygherrer samt entreprenører, vi ønsker at yde finansiering til.
I vores sidste aktive byggefinansieringsfond er det sidste byggeprojekt netop afsluttet, og vi har modtaget indfrielsesbeløbet pr. 30. september. Fonden bliver herefter solvent likvideret og provenuet udloddet til investorerne i løbet af oktober måned.
Da vi vurderer, at finansiering af nye byggeprojekter i det nuværende marked er forbundet med en risikoprofil, der ikke står mål med et attraktivt investorafkast, har vi besluttet, ikke at udbyde finansiering af nye byggeprojekter. I benchmark med alternative Private Debt-produkter vurderes det således, at der p.t. kan skabes et bedre risikovægtet afkast ved investering heri.
Fremadrettet vil der således ikke blive rapporteret i kvartalsrapporteringen på denne aktivklasse.
Private Debt
Aktivklassen leverer fortsat stabile afkast. Kapitalrejsningen holder niveauet med fortsat høj interesse for Direct Lending-segmentet. Markedet domineres i stigende grad af få meget store forvaltere, mens længere kapitalrejsningsperioder øger investorernes forhandlingskraft.
Kapitalrejsning
Kapitalrejsningen i Private Debt ligger målt på volumen på linje med de foregående år. Det er i sig selv en solid præstation, som skiller sig positivt ud relativt til øvrige aktivklasser jf. Tabel 1. Interessen er fortsat koncentreret om Direct Lending (primært med førsteprioritetspant), som i 2024-2025 udgør omkring halvdelen af den rejste kapital — markant mere end i de foregående fem år. Til gengæld er efterspørgslen efter subordineret gæld (’Mezzanine’) aftaget. Det afspejler investorernes præference for førsteprioritetspant, løbende rentebetaling og strammere dokumentation i et miljø med højere realrenter.
Kapitalen er fortsat koncentreret hos de største forvaltere. Omkring 85% af midlerne i 2024-2025 er tilgået knap 30% af aktørerne. De største platforme vinder på skala, adgang til ’deal flow’ og sikker eksekvering — særligt i megatransaktioner over $1 mia.
Tabel 1. Kapitalrejsning på tværs af aktivklasser1
Fundraising-processerne trækker desuden ud. Den gennemsnitlige fond er nu ~24 måneder om at nå final close, mens grænsen for den hurtigste kvartil ligger omkring 14 måneder. Begge dele er omkring fem måneder langsommere end for 5 år siden. Denne udvikling styrker forhandlingspositionen hos større investorer og muliggør forbedrede vilkår.
Investeringsaktivitet
Investeringsaktiviteten (målt i dollarvolumen) følger nogenlunde den langsigtede trend og ligger aktuelt på $65 mia. i Q2-2025. I 2025 har en lavere risikoappetit dog medført en pause i fremgangen. Udsigten til rentenedsættelser og potentielt mindre politisk usikkerhed end det var tilfældet i foråret bør understøtte aktiviteten i de kommende kvartaler.
Figur 1. Volumen af nye deals inden for Private Debt2
Konkursrater
Konkursraterne i USA og Europa for sikrede virksomhedslån i high yield-segmentet ligger aktuelt på et lavt niveau omkring 1% målt over de seneste 12 måneder, hvilket er væsentligt under det langsigtede gennemsnit på 2-3% p.a. afhængigt af periode.
De officielle tal fanger dog ikke den stigende andel af aftalte gældsomlægninger, hvor långivere og selskaber ændrer vilkår for at undgå egentlig konkurs3. Tælles disse sager med, er den ’reelle’ andel af nødlidende lån tættere på 4,5% over de seneste 12 måneder. Kort sagt ses presset primært ved, at lån bliver omstruktureret snarere end at selskaberne ikke betaler deres renter. Derfor giver kombinationen af begge datapunkter et mere nuanceret billede af kreditstress i markedet.
Figur 2. Konkursrater for sikrede virksomhedslån4
Værdiansættelse
Kreditspændene er i 2025 indsnævret med 25-30 bps for både likvid og illikvid kredit jf. Figur 3. Merspændet i Private Debt på godt 150 bps er mindre attraktivt end i perioden 2022-2023, men fortsat mere attraktivt end i 2019. Uden for megacap-transaktionerne er der fortsat attraktive muligheder i Private Debt, med forventede afkast efter omkostninger på 7-9% p.a. for en fuldt opbygget portefølje med fokus på seniorlån øverst i kapitalstrukturen.
Figur 3. Værdiansættelse målt som kreditspænd for Private Debt og børsnoterede virksomhedslån5
Afkast
Seneste tilgængelige afkasttal for aktivklassen på indeksniveau er pr. Q4-24, hvor afkastet de seneste hhv. 3 og 5 år ligger på 7% p.a. og 9% p.a. På længere horisonter ligger afkastene på 9-10% p.a. jf. Figur 4. Dette svarer til merafkast på 1-5%-point årligt i forhold til børsnoterede virksomhedslån afhængigt af periode.
Figur 4. Historiske afkast på forskellige horisonter6
1 Kilde: Pitchbook den 15. september 2025. Private Equity inkluderer primært Buyout og Growth. Ejendomme inkluderer primært segmenterne Value-add og Opportunistic samt mindre andele af segmenterne Core, Core+ samt Distressed. Infrastruktur dækker Real Assets og inkluderer også mindre andele af segmenterne Agriculture, Timber m.fl. Private Debt inkluderer primært Direct Lending, men indeholder også segmenterne Distressed, Special Situations, Mezzanine m.fl. Ændring (%-point) viser ændringen det seneste kvartal.
2 Kilde: Pitchbook. US Private Credit. To kvartalers rullende sæsonjusteret gennemsnit. Data pr. Q2-25. Opgjort pr. 19. september 2025. Z-score er et indeks, der viser fordelingen rundt om trendvæksten. De fleste observationer vil ligge i inden for +/- 1.
3 Kilde: På engelsk kaldet ’Distressed Exchanges/LME’
4 Kilde: Pitchbook. Data pr. 30. juni 2025. Data hentet den 15. september 2025.
5 Kilde: Pitchbook. US Private Credit og Broadly Syndicated Loans. Data pr. 30. juni 2025.
6 Kilde: Pitchbook. Data hentet den 15. september 2025 og opgjort pr. Q4-2024, som er seneste tilgængelige data. Private Debt: North America Private Debt Index. Børsnoterede high yield-virksomhedslån: Invesco Senior Loan ETF. Afkast opgjort i USD efter omkostninger.