Senest opdateret den 9. januar 2025
Erik Andersen
Manager, Byggefinansiering og Ejendomme
ea@aequity.dk
Patrick Nielsen
Analytiker, Byggefinansiering og Ejendomme
pn@aequity.dk
Christian Folke
Head of Alternatives,
Private Debt
cf@securespectrum.dk
Byggefinansiering
Der har i 4. kvartal 2024 fortsat været meget begrænset igangsætning af nye boligbyggerier, blandt andet som følge af høje byggeomkostninger, samt fortsat skærpede krav til egenkapital i projekterne fra pengeinstitutternes side. Dette har medført et meget lavt tomgangsniveau på eksisterende boligejendomme, særligt i storbyerne, hvor efterspørgslen på lejeboliger er høj.
Grundlæggende er der således fortsat behov for nye attraktive og energivenlige boliger med den rette placering, da indbyggertallet i Danmark stadig forventes at stige. Baseret på fremskrivninger fra Danmarks Statistik, vil der i 2030 være behov for 60.000 flere boliger. Dette dækker over store regionale forskelle i landets kommuner, da 10 kommuner står for mere end halvdelen af væksten i boligbehovet. Heraf kan nævnes Silkeborg, Horsens, Aarhus og Vejle i Jylland, samt omegnskommunerne i hovedstaden; Høje-Taastrup, Hillerød, Brøndby og Ballerup.
Det er vores forventning, at vi i 2025 vil se et stigende antal boligbyggerier – særligt i de større byer – der bliver igangsat. Udfordringen i sektoren er dog fortsat den relativt begrænsede mulighed for fremmedfinansiering og dermed fortsat krav om en høj egenkapital, indtil projekterne er fuldført og udlejet, og dermed kan refinansieres via realkreditten.
Vores strategi, som udbyder af byggefinansiering, er uændret at være meget selektiv med, hvilke projekter der finansieres, samt hvorvidt låntager har den rette økonomiske ballast til at modstå eventuelle udfordringer. De projekter som vi p.t. har ydet finansiering til, forløber alle tilfredsstillende og i henhold til de indgåede aftaler.
Private Debt
Aktivklassen leverer fortsat solide afkast. Udfordringen ligger fortsat i kapitalrejsningen, hvor 2024 fortsat ikke har vist bedring.
Markedet for kapitalrejsning inden for Private Debt1 er fortsat udfordret, særligt for de mindre fonde. Situationen er ikke forbedret væsentligt i det seneste kvartal. Over de seneste 12 måneder (pr. Q3-24) er der blevet rejst $150 mia., hvilket er 15 % lavere end gennemsnittet for de seneste tre år, men en anelse bedre end i kvartalet forinden. Den rejste kapital har været koncentreret i cirka 150 fonde, hvilket er det laveste antal siden 2015 og næsten 50 % lavere end gennemsnittet for de seneste tre år. Dette har resulteret i, at de største fonde og forvaltere har øget deres markedsandel betragteligt på bekostning af de mindre fonde og forvaltere. Det åbner dog muligheden for attraktive investeringsmuligheder blandt de tilbageværende mindre fonde og forvaltere. De største fonde, der indtil videre har haft final close i 2024, er lanceret af Blackstone ($22 mia.), Goldman Sachs ($20 mia. inkl. mandater), ICG ($17 mia.) og Ares ($15 mia.).
Investerings- og exit-tempoet er præget af de samme dynamikker som i Private Equity, dvs. et fornuftigt niveau for nye investeringer, men mindre exit-aktivitet end i normale markeder, da færre lån førtidsindfries. Kreditspænd i nye deals er mindre attraktive end tidligere, ligesom det også er tilfældet for børsnoteret kredit. Private Debt-fonde med fokus på den øvre del af markedet (’Upper Middle Market’) opnår aktuelt kreditspænd på 4,5-5,5%-point i tillæg til den korte rente på knap 3%, mens Private Debt-fonde med fokus på mindre selskaber (’Lower Middle Market’) aktuelt opnår kreditspænd på 6-7%-point. Generelt er disse niveauer ca. 1 %-point lavere end i 2023.
Afkastforventningen i de fleste Private Debt-fonde med fokus på sikret seniorgæld er aktuelt 8–10% p.a. efter omkostninger (Net IRR) med en antagelse om korte renter på 2–2,5 % p.a. over fondenes levetid. Aktuelt er der i finansmarkederne indpriset en forventning om korte renter i Europa på 2,1% over de kommende syv år, hvilket er en anelse lavere end ved indgangen til året, hvor forventningen var 2,4%. Renteniveauet skaber fortsat udfordringer hos de selskaber, der (på uafdækket basis) optog variabelt forrentet gæld til lave renter i årene 2019–2021. Den aktuelle konkursrate for sikret seniorgæld inden for Private Debt ligger pr. Q3-24 på knap 2%, hvilket er lavere end i foregående kvartal på 2,7% og nogenlunde på niveau med det historiske gennemsnit2. En del potentielle konkurser er blevet afværget af ændringer til lånebetingelser og løbetider (på engelsk kaldet ’amend and extend’). Secure Spectrum forventer fortsat, at spredningen mellem forvalternes afkast vil stige i den kommende årrække relativt til perioden med lave renter, så det bliver tydeliggjort, hvilke forvaltere der både er i stand til at levere solid kreditanalyse, og også har evnerne til at overtage kontrollen med selskaberne i tilfælde af misligholdte lånebetingelser.
Seneste tilgængelige afkasttal for aktivklassen på indeksniveau er pr. Q2-24, hvilket viser et afkast på 4% i 2024 og et 5-års afkast på 10% p.a. Dette svarer til et merafkast i forhold til børsnoterede senior virksomhedslån3 på hhv. -1%-point i 2024 og 5%-point p.a. på 5 års sigt.4
1Private Debt er her defineret som segmenterne Direct Lending, Mezzanine og Distressed Debt.
2Proskauer Private Credit Default Index (Q3-23).
3Målt relativt til Invesco Senior Loan ETF (BKLN US).
4Data fra Preqin og Bloomberg (16. dec. 2024).