Ikke meget har ændret sig inden for byggefinansiering siden seneste kvartalsopdatering. Byggeriet af boliger er fortsat på et ganske behersket niveau i forhold til tidligere år. Aktivklassen Private Debt leverer fortsat solide afkast. Udfordringen ligger fortsat i kapitalrejsningen, hvor 2024 fortsat ikke har vist bedring.
Senest opdateret den 4. oktober 2024
Erik Andersen
Manager, Byggefinansiering og Ejendomme
ea@aequity.dk
Patrick Nielsen
Analytiker, Byggefinansiering og Ejendomme
pn@aequity.dk
Christian Folke
Head of Alternatives,
Private Debt
cf@securespectrum.dk
Byggefinansiering
Ikke meget har ændret sig siden seneste kvartalsopdatering. Byggeriet af boliger er fortsat på et ganske behersket niveau i forhold til tidligere år.
Særligt udfordret er segmentet almennyttige boliger, hvor grænseværdier for udlejningspriser sammenholdt med høje byggeomkostninger (primært til lønninger) udfordrer rentabiliteten så voldsomt, at byggerierne ikke bliver igangsat. Dette kan ultimativt få den konsekvens, at der kommer et yderligere stigende pres på lejepriserne i det private udlejningssegment, primært i de store universitetsbyer.
Grundlæggende er der således fortsat behov for nye attraktive og energivenlige boliger med den rette placering, da indbyggertallet i Danmark stadigvæk forventes at stige. Baseret på fremskrivninger fra Danmarks Statistik, vil der i 2030 være behov for 60.000 flere boliger. Dette dækker over store regionale forskelle i landets kommuner, da 10 kommuner står for mere end halvdelen af væksten i boligbehovet. Heraf kan nævnes Silkeborg, Horsens, Aarhus og Vejle i Jylland samt omegnskommunerne i hovedstaden; Høje-Taastrup, Hillerød, Brøndby og Ballerup.
Vores strategi, som udbyder af byggefinansiering, er uændret at være meget selektiv med, hvilke projekter der finansieres, samt hvorvidt låntager har den rette økonomiske ballast til at modstå eventuelle udfordringer. De projekter som vi p.t. har ydet finansiering til, forløber alle tilfredsstillende og i henhold til de indgåede aftaler.
Private Debt
Aktivklassen leverer fortsat solide afkast. Udfordringen ligger fortsat i kapitalrejsningen, hvor 2024 fortsat ikke har vist bedring.
Markedet for kapitalrejsning inden for Private Debt1 er fortsat udfordret og er især gældende for de mindre fonde. Over de seneste 12 måneder (pr. Q2-24) er der blevet rejst $150 mia., hvilket er knap 20% lavere end gennemsnittet de seneste 3 år og en anelse lavere end kvartalet forinden. Den rejste kapital har været koncentreret på blot 160 fonde, hvilket er det laveste antal siden 2015 og mere end 40% lavere end gennemsnittet de seneste 3 år. Dette har resulteret i, at de største fonde og forvaltere har øget deres markedsandel betragteligt på bekostning af de mindre fonde/forvaltere. Det åbner dog muligheden for attraktive investeringsmuligheder blandt de tilbageværende mindre fonde/forvaltere. De største fonde, der har indtil videre haft final close i 2024, er lanceret af Goldman Sachs ($20 mia. inkl. mandater), ICG ($17 mia.), Ares ($15 mia.). For Goldman Sachs er der tale om en markant stigning i fondstørrelse relativt til den foregående fond fra 2020 ($7 mia. inkl. gearing), og kapitalen er tilmed rejst på blot et års tid.
Investerings- og exit-tempo oplever ikke overraskende de samme dynamikker, som det er tilfældet inden for Private Equity med lavere investeringstempo og endnu lavere exit-aktivitet. Dette blev i 2023 delvist afbødet af, at Private Debt tog markedsandele fra det syndikerede marked for virksomhedslån. I 2024 er det syndikerede marked dog ved at komme i omdrejninger igen, hvilket skaber et væsentligt mere konkurrencebetonet markedsmiljø for de Private Debt-fonde, der opererer i den øvre del af markedet (’upper middle market’) målt på størrelsen af de enkelte lån. Den lave exit-aktivitet medfører, at investeringerne holdes længere tid end normalt i porteføljerne, hvilket isoleret vil reducere fondenes årlige gennemsnitlige afkast (IRR) en smule og i stedet øge totalafkastene (TVPI).
I takt med det generelt stigende renteniveau har de fleste fonde opjusteret de forventede afkast. Således er det forventede afkast efter omkostninger (Net IRR) for traditionel unitranche direct lending steget fra 6-8% p.a. til 8-11% p.a. under antagelse om et vedvarende niveau for de korte renter på minimum 2-2,5%. Aktuelt er der indpriset en forventning til den korte rente i Europa på knap 2,3% over de kommende 5 år, hvilket er en anelse lavere end ved årsskiftet. Renteniveauet skaber fortsat lidt udfordringer hos de selskaber, der (på uafdækket basis) optog variabelt forrentet gæld til lave renter i årene 2019-2021. Secure Spectrum forventer fortsat, at spredningen mellem forvalternes afkast vil stige i den kommende årrække relativt til perioden med lave renter, så det bliver tydeliggjort, hvilke forvaltere der både er i stand til at levere solid kreditanalyse og også har evnerne til at overtage kontrollen med selskaberne i tilfælde af misligholdte lånebetingelser.
Seneste tilgængelige afkasttal for aktivklassen på indeksniveau er pr. Q1-24, hvilket viser et afkast på 4% i 2024 og et 5-års afkast på 10% p.a. Dette svarer til et merafkast i forhold til børsnoterede senior virksomhedslån2 på hhv. +2%-point i 2024 og 6%-point p.a. på 5 års sigt.3
1. Private Debt defineret som summen af segmenterne Direct Lending, Mezzanine og Distressed Debt.
2. Målt imod ETF’en Invesco Senior Loan ETF (BKLN US).
3. Data fra Preqin og Bloomberg (19. sept. 2024).
1Data fra Preqin og Bloomberg pr. 1. oktober 2024