Det samlede transaktionsmarked i Danmark viste en betydelig nedgang i 2023 sammenlignet med tidligere år. Denne tendens er videreført i 2024.
Senest opdateret den 4. juli 2024
![Picture of Erik Andersen](https://securespectrum.dk/wp-content/uploads/Erik-Andersen_4276-256x300.jpg)
Erik Andersen
Manager, Ejendomme
ea@aequity.dk
![Picture of Patrick Nielsen](https://securespectrum.dk/wp-content/uploads/Patrick-Nielsen_4350-256x300.jpg)
Patrick Nielsen
Analytiker, Ejendomme
pn@aequity.dk
I henhold til en foreløbig opgørelse udgør transaktionsvolumen for de første fem måneder af 2024 i alt DKK 10 mia. svarende til en nedgang på 39%, sammenlignet med de første fem måneder af 2023. Den væsentligste årsag kan med stor sandsynlighed henføres til det fortsat høje renteniveau og dermed investorers forventning om øget startafkast.
Overordnet, og i konkurrence med vores nabolande, er afkastkravene dog fortsat lavere i Danmark. En del af forklaringen hertil er, at en stor del af ejerne af ejendomme ikke er finansielt presset til at skulle sælge, da den danske realkredit er en mere robust finansieringsform i sammenligning med fx, det svenske marked. Derfor har mange investorer mulighed for at beholde deres ejendomme i stedet for at gennemføre et salg baseret på et højere startafkast og dermed lavere pris.
Hvis vi zoomer ind på boligsegmentet, bevirker kombinationen af høje renter, øgede ejendomsskatter, samt fortsat stramme regulatoriske regler for finansiering af ejerboligkøb, at efterspørgslen efter lejeboliger er intakt og stigende. Dette er en medvirkende årsag til, at ejer af boligudlejningsejendomme generelt ser ind i et stabilt og stigende cash-flow.
På trods af den høje byggeaktivitet af nye boligudlejningsejendomme siden 2019, er den gennemsnitlige tomgang således kun steget svagt med 0,5% til 4,1% fra Q4 2022 til Q4 2023, som er den seneste periode, der er data på. Dette dækker over markante regionale forskelle, da tomgangen er markant lavere i København og hovedstadsområdet, mens den er højest i Midt- og Nordjylland.
Med forventning om, at renten er toppet, kan man med rette forvente, at startafkastene også har toppet i denne omgang, med deraf følgende stigende handelspriser. Dog går der erfaringsvis en noget længere periode før, at ejendomsmarkedsparter finder en konsensus om startafkastene (og dermed handelspriserne) i et volatilt rentemarked, hvilket også afspejles af den p.t. lave transaktionsvolumen.